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　　仅6个交易日，嘉实基金旗下的京东仓储REIT缩水近3成，引发市场震动。这并非个例，华夏和达高科REIT、红土创新盐田港REIT、建信中关村REIT等与之如出一辙。拉长时间来看，自去年10月份至今年1月10日，公募REITS在二级市场可谓狂泻不止。彼时，头部的几家基金公司以及社保基金称将REITS纳入投资篮，仅从资金层面去增持无疑是隔靴搔痒。REITS底层资产的运营情况决定这类基金在二级市场的表现，不过当前来看前者仍处于“阴霾”中。

　　公募REIT跌停极为罕见，不过就在1月10日，嘉实基金旗下的京东仓储REIT盘中跌停，最终收跌9.92%，令一众持有人大为“受伤”。

　　其受挫的元凶是一则公告，1月4日该基金公告指出旗下运营项目的净有效租金从2023年为33.37元/平方米/月降至2024年的28.98元/平方米/月。

　　一石激起千层浪，这对本就在近半年的市场中不受待见的京东仓储REIT来说雪上加霜。而京东仓储REIT只是诸多产权类REITS在市场中的一个缩影，中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、华夏合肥高新REIT以及东吴苏园产业REIT等与之处于同样的境地。

　　由于REITS的高分红，其吸引了各路资金。不过，随着底层资产运营情况的不如人意，多只REITS在二级市场自去年10月开始遭抛售。

　　头部的几家基金公司也试图“自救”，称将REITS纳入旗下FOF基金投资范围，社保基金也欲入场。

　　不过，与其扬汤止沸，不如釜底抽薪，资金层面的增持并不能治本，底层资产的稳定运营才是其起飞的关键。

　　1月11日，嘉实基金旗下的京东仓储REIT终于一反常态，盘中涨超4%，令一众持有人暂时松了一口气。

　　该基金充满“生机”系京东仓储REIT的一则公告。今日早盘，该基金发布了关于其底层资产武汉项目租金下降风险缓释措施的公告。

　　其中指出，上述基金持有的武汉项目可租赁面积52,154.66 平方米，2023 年执行净有效租金为 33.37 元/平方米/月，不过到2024年这数据下降至 28.98 元/平方米/月。

　　租金收入差额由运营管理机构采取相应措施承担（5年合计约 1821.78 万元）。

　　此前由于净有效租金的下滑，导致京东仓储REIT持续的萎靡不振。基于此，10日早盘前京东仓储REIT公告其原始权益人北京京东世纪贸易有限公司在9日将通过二级市场增持基金份额不超过500万份，涉及金额不超1800万元。

　　“金主”掏出真金白银，作为基金管理人的嘉实基金也紧随其后称将对基金进行增持，增持金额不超kaiyun过1000万元。

　　即便如此，也没能止住颓势。10日复牌后，京东仓储REIT盘中跌停，最终收跌9.92%。在公募行业基金跌停鲜有耳闻，甚至因此登上了龙虎榜单。同花顺数据显示，10日京东仓储REIT的净买入为-649.1万元。

　　整体来看，自2024年以来，京东仓储REIT在市场上的表现可谓是一泻千里kaiyun。Choice数据显示，自今年年初至1月10日的6个交易日中，京东仓储REIT变动的幅度为-29.81%。

　　而京东仓储REIT并非个例。从底层资产的分类来看，产权类REITS因受出租率与租金的影响较大，在本轮下跌中跌幅居前。据Wind数据统计，近一个月以来，全市场已经有6只公募REITS因为跌幅较大而暂时停牌。

　　更有多只REITS市场表现极为惨烈。年初至10日，跌幅超过20%的有中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT；跌幅在10%至20%的有红土创新盐田港REIT、华夏和达高科REIT以及博时蛇口产园REIT等5只REITS，其余多为不同程度的下滑。

　　数据显示，自去年6月份至今年1月10日，中金普洛斯REIT、京东仓储REIT、博时蛇口产园等跌超30%，华夏和达高科REIT、华夏合肥高新REIT、东吴苏园产业REIT等多只REITS跌幅在20%至30%之间。

　　原来被投资者奉为座上宾的REITS成了避之不及的存在。有投资者在相关平台直言，“原以为是稳定的投资，一年收益百分之几比银行强一些，没想到亏了四分之一。”

　　2023年3月份证监会指导证券交易所制定《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，其中指出支持优质保险资产管理公司参与ABS及REITS业务，这也意味着继证券公司、券商资管、基金子公司之后，符合条件的保险资管也可以作为资产支持专项计划管理人参与REITS业务。

　　到同年10月份，国寿资产、泰康资产、太保资产、人保资产以及平安资管被批准试点开展参与ABS及REITS业务。

　　保险资管在REITS的动作目前较少，不过保险公司向来热衷于参与REITS的战略配售。

　　比如，泰康保险成为盐港REIT、首钢绿能、普洛斯3只产品的战略投资者。平安人寿、中再产险加入了平安广州广河REIT的战配名单，份额占比分别为9.90%、1.1%；中再寿险加入了浙商沪杭甬REIT的战配名单，份额占比2.10%。

　　到12月上旬，华夏基金、富国基金、华安基金、平安基金、博时基金kaiyun、国君资管等多家头部公司纷纷发布公告金融，将REITS纳入旗下FOF基金投资范围。市场观点认为，这能为REITS市场带来新的增量资金。

　　到去年12月中旬，财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法(征求意见稿)》，拟将公募REITS纳入社保基金投资范围。其中指出，在投资比例方面，按成本计算，拟将REITS与股票等权益类金融产品统一进行比例管控，合计不得高于40%。

　　中金基金认为，此举一方面有助于扩大公募REITS参与主体范围，丰富投资者结构；另一方面将有效改善公募REITS二级市场流动性。

　　公募REITS规定每年不低于可分配金额的90%进行分红是吸引投资者下注的关键。如今租金下滑也意味着其利润会受损，使得投资者纷纷撤离。

　　也就是说，其底层资产运营情况决定了其在市场上的走势。目前诸多受到重挫的REITS与嘉实京东仓储REIT如出一辙，底层资产运营不佳。

　　比如，嘉实金旗下的京东仓储REIT净有效租金下滑。华安张江产业园REIT也在1月4日的公告中提到了哲库科技提前退租事件。虽然后续基金相关方因哲库科技退租产生的相关损失进行赔偿，分散了风险，不过仍旧对该基金的二级市场产生了影响。

　　华夏基金旗下的华夏和达高科REIT在1月9日发布了2023年下半年主要运营数据，底层资产和达药谷一期项目、孵化器项目在2023年12月的新签租约平均租金均发生环比小幅下滑。

　　子弹仍在飞kaiyun行，相关数据显示北京、上海、深圳、重庆以及武汉等核心城市出现空置率上涨且租金下滑的现象。以北京为例，甲级写字楼，截至2023年年末，其空置率达到19.8%，净有效租金同比下降9.4%至300元/平方米/月。有业内人士预计，租金价格中枢仍将持续下移，

　　中信证券指出，随着近日部分公募REITS发布底层资产运营相关公告，个别资产实际情况仍承压与招募说明书相对乐观的预测之间的预期差引发二级市场价格波动。

　　不过也有机构认为公募REITS底层资产，运营成熟稳定。中金基金称，近期多支REITS产品发布了近期业绩情况，行业整体稳定，多数产品的业绩超出了招募说明书预测的水平，部分产品业绩有不小的增长。因此，个别产品经营情况的调整和变化，并没有改变公募REITS整体运营稳定的基本事实。目前公募REITS市场规模还相对较小，参与机构数量不多，每天交易的资金量有限，市场可能容易受负面情绪影响，忽视了行业整体情况的改善。

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